Por que um leilão judicial pode ser cancelado?

Cancelamento de Leilões Judiciais

Parte de uma boa análise de viabilidade do leilão consiste na sua segurança jurídica. Esse assunto é um pouco mais complexo, envolve um certo “juridiquês” e acaba assustando alguns possíveis arrematantes. No entanto, aqui vamos te mostrar que essa verificação não é tão complicada quanto parece.

Lembre-se: caso você vença um leilão que seja posteriormente anulado, terá o direito de receber todo o seu dinheiro de volta, devidamente corrigido.

Então por que se preocupar com isso?

Primeiro, a certeza de que o leilão não corre o risco de ser anulado faz parte de uma boa análise de viabilidade. Participar de um leilão inválido faz com que você perca seu tempo analisando uma oportunidade que parecia ser boa, mas na verdade não era, e muitas vezes acaba frustrando o arrematante. Frustrações como essa podem acabar gerando uma repulsa sobre o mercado e te fazendo perder futuras oportunidades incríveis.

Outro ponto importante é que o devedor também pode tentar algumas estratégias para não perder o seu bem (lembre-se que você está participando de uma disputa). Dentre elas, acaba sendo comum alegar nulidades inexistentes como forma de fazer o arrematante sentir medo e desistir da arrematação. Se você estiver seguro sobre as causas de anulação de um leilão, não irá cair nessa pegadinha.

E existe um prazo para que a causa de nulidade seja alegada?

Sim, 10 dias contados após a assinatura do auto de arrematação pelo juiz. Transcorrido esse prazo, não existe mais possibilidade do leilão ser anulado.

Agora vamos ao que interessa: os motivos que podem anular um leilão.

1. Preço Vil

A primeira possibilidade de anulação de um leilão judicial é assunto recorrente em nossas redes sociais. O preço vil caracteriza-se pela arrematação por um valor inferior ao estipulado pelo juiz como preço mínimo.

ATENÇÃO: Preço mínimo e valor de avaliação do bem são duas coisas distintas. Em leilões judiciais, o preço mínimo é o valor da avaliação com algum desconto.

No entanto, é comum que os juízes deixem de lado a estipulação do preço vil. Dessa forma, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação, nos termos do art. 891, do Código de Processo Civil Brasileiro.

Art. 891, parágrafo único, CPC. “Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.”

2. Ausência de Publicação do Edital

É dever do leiloeiro que o edital do leilão seja publicado de forma a possibilitar a mais ampla divulgação.

De maneira complementar, a lei processual diz que o edital deve ser publicado na rede mundial de computadores.

3. Publicação Tardia do Edital

Além do dever de publicar o edital, como vimos no tópico anterior, existe um prazo para que isso ocorra.

Com pelo menos 5 dias de antecedência da data do leilão, o edital do deve estar publicado, sob pena de anulação do pregão, embora seja comum a sua disponibilidade no site do leiloeiro por um prazo bem maior.

Outro lugar onde você pode encontrá-lo é no próprio processo judicial que está levando o bem a leilão. Em último caso, existe ainda a possibilidade de entrar em contato com o leiloeiro. Eles costumam ser bastante receptivos com os possíveis arrematantes.

4. Ausência de descrição do bem

A lei diz que incumbe ao leiloeiro a publicação do edital, o qual deverá conter - obrigatoriamente - uma descrição do bem a ser leiloado, com todas as suas principais características.

Além disso, tratando-se de imóveis, o edital deve conter informações sobre a sua situação e suas divisas. Demais informações poderão ser encontradas - e conferidas - através da matrícula do imóvel, que também deve ser disponibilizada.

5. Ausência de intimação do executado

É extremamente importante que você, possível arrematante, se certifique de que o executado foi devidamente intimado, ou seja, de que o Poder Judiciário “avisou” ao devedor que o seu bem será leiloado.

A lei brasileira define que essa intimação deve ocorrer pelo menos 5 dias antes da data de realização do leilão.

Caso isso não ocorra, o leilão certamente será anulado.

Essa informação pode ser facilmente encontrada nos autos do processo, ou ainda, no edital do leilão, local onde normalmente intima-se o executado.

6. Ausência de outras intimações

Além do executado, pode ser que outras pessoas devam ser intimadas, a depender da situação.

São elas:

I - o coproprietário de bem indivisível (aqui estamos em um leilão de parte ideal, ou seja, aquele em que o bem pertence a mais de uma pessoa e você arremata apenas uma porcentagem dele);

II - o possuidor (caso a pessoa que detenha a posse do bem não seja o seu proprietário - estando o direito de posse devidamente registrado -, esse possuidor também deve ser intimado);

III - os outros credores do mesmo devedor;

IV - o promitente comprador (caso haja uma promessa de compra e venda registrada em relação àquele bem);

V - o promitente vendedor (caso haja uma promessa de compra e venda registrada em relação àquele bem);

VI - a União, o Estado e o Município (aqui estamos diante do leilão de um bem tombado);

VII - cônjuge (caso o devedor seja casado e o seu cônjuge não for parte do processo).

Aqui também existe a necessidade de se realizar a intimação com pelo menos 5 dias de antecedência em relação à data de início do pregão.

7. Ausência de pagamento do lance pelo arrematante dentro do prazo estipulado e na forma estipulada

A falta de pagamento do lance da maneira correta também pode anular um leilão. Por isso, ao arrematar um bem, você deve efetuar o pagamento dentro do prazo estipulado e da forma que foi designada, duas informações facilmente encontradas no edital do leilão.

Lembrando que em leilões judiciais, ao oferecer um lance, você estará “dizendo” para o leiloeiro que está disposto a pagar à vista. Se você possui interesse em parcelar o valor, deve encaminhar uma proposta por escrito ao leiloeiro e ao juiz, SEM OFERECER LANCE NENHUM. Qualquer lance à vista possui preferência sobre as propostas parceladas.

Já em relação ao prazo, a regra é que o pagamento deve ser realizado em 24h após o fim do leilão.

É altamente recomendado que você entre em contato com o seu banco antecipadamente e explique a situação para o seu gerente. Dessa forma, você se certifica de que não haverá nenhum problema quando pagar um boleto de valor mais elevado.

Lembre-se: certificar-se de que o leilão não será anulado faz parte de uma boa análise de viabilidade daquela disputa. Evita dores de cabeça, frustrações e uma grande perda de tempo.