Como saber o valor máximo que você pode oferecer em uma disputa?
Analisar corretamente a viabilidade financeira de um leilão imobiliário é ponto crucial para a realização de um grande negócio. Nesse ponto fundamental, o arrematante calcula todos os custos que terá ou poderá ter desde o momento da arrematação até a revenda imóvel - se esse for o seu objetivo - ou até imitir na sua posse. Pensando nisso, resolvemos escrever esse blog para te ajudar com todas as etapas desta análise, destrinchando todos os pontos de atenção.
Os tópicos que você vê acima na imagem são ainda subdivididos. Para ficar mais claro para você, listamos a seguir todos os eventuais custos que você certamente terá ou poderá ter com um leilão de imóvel. E lembre-se, some todos os custos possíveis, visto que uma análise de viabilidade financeira pode sempre fazer com que você se surpreenda positivamente e lucrar mais que o esperado, mas nunca o contrário.
A. Comissão do Leiloeiro
B. ITBI
C. Advogado para auxiliar na desocupação
D. Registro do imóvel
E. IPTU
F. Taxa condominial
G. Reformas
H. Corretor de imóveis
I. Imposto sobre o lucro imobiliário
1. Pesquisa do Valor de Mercado do Imóvel
A análise da viabilidade financeira de um leilão imobiliário possui uma finalidade muito definida: estabelecer o lance máximo que você poderá oferecer no disputa. Com isso, fica evidente a importância desse passo número 1, qual seja, descobrir o valor de mercado daquele bem. Tratando de terreno rural, recomenda-se o auxílio de um profissional especializado (corretor de imóveis rurais) para se estabelecer um valor razoável e condizente com a realidade, e esse custo deverá constar na sua análise.
No entanto, quando falamos de imóveis urbanos, como casas, apartamentos e salas comerciais, é bastante plausível a possibilidade de se verificar essa informação através dos diversos sites que podem te auxiliar nesse momento. Quinto andar, Viva Real e OLX são apenas algumas das dezenas de excelentes opções que existem por aí e podem te poupar custos iniciais.
2. Custos do Leilão
A etapa número 2, que aqui chamamos de “custos do leilão”, abrange, como o nome já explicita, os gastos que o arrematante possui com a arrematação em si, quais sejam, o próprio valor do arremate somado da taxa do leiloeiro.
O arremate é justamente o “x” da questão, o valor que você busca encontrar a partir de toda essa equação. Sobre esse tópico, vale ressaltar aqui as possibilidades de reduzir o valor do arremate através de algumas estratégias que já trouxemos para vocês em outros conteúdos. Rememorando: parcelamento de leilões judiciais, financiamento de leilões extrajudiciais (ROI altíssimo na maioria dos casos) e arremate em sociedade, seja por meio de uma pessoa jurídica ou de um simples grupo de pessoas físicas.
Já a comissão do leiloeiro costuma representar 5% do valor do arremate, podendo variar, contudo. Verifique o edital e não estranhe se encontrar algo variando entre 3% e 6%.
ATENÇÃO: A comissão do leiloeiro é um valor A PARTE, pago ALÉM da arrematação, e SEMPRE à vista. Ou seja, você paga o valor da arrematação e mais 5% para o leiloeiro que efetuou os trabalhos do leilão.
3. Custos decorrentes do imóvel
O seu objetivo inicial no leilão de um imóvel é, certamente, adquiri-lo e tornar-se o seu proprietário. Porém, a propriedade desse bem acompanha alguns encargos: o próprio registro que comprova a transferência, as taxas mensais de condomínio (se for o caso) e o IPTU pago ao município ou o ITR pago à União. Além disso, quando falamos de imóveis urbanos, uma reforma costuma ser necessária e deve aparecer nos cálculos tanto daqueles que pretendem utilizar o imóvel para uso próprio, como nos casos de revenda.
“Proprietário é quem registra o imóvel”. Tenho certeza que a maioria de vocês já ouviu essa máxima alguma vez na vida. E digo mais: ela é verdadeira, e por isso o registro é um daqueles custos indispensáveis da análise. Ele deve ser feito perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, qual seja, o da região do imóvel. Municípios menores costumam ter apenas um cartório, realidade totalmente diferente das grandes cidades brasileiras.
Além dele, outros custos impossíveis de serem mitigados são os impostos relativos à propriedade do imóvel e, se for o caso, a taxa condominial. As taxas, pagas mensalmente, são utilizadas para a manutenção e melhorias do prédio. Já quanto aos impostos, nos deparamos com duas espécies, a depender do tipo de imóvel. O Imposto Predial Territorial Urbano é pago ao município no qual se encontra o bem e é devido pelos proprietários de imóveis situados em áreas urbanas, enquanto o Imposto Territorial Rural é devido pelos proprietários de áreas rurais à União. Para fins de cálculo e análise, recomendamos que você considere o prazo de 12 (doze) meses entre o registro da propriedade e a revenda.
No entanto, a liquidez do imóvel pode ser aumentada através de certas atitudes de seu proprietário, como por exemplo a realização de pequenas obras para torná-lo mais “atrativo”. Lembre-se que, caso você esteja reformando para revender, o “destinatário final” da obra não é você, logo, evite ideias mirabolantes. O ideal é apenas pintar as paredes, consertar eventuais avarias, tais como infiltrações, e, se necessário, trocar o piso. Nada além disso.
4. Custos Extras
O tópico que chamamos de custos extras são aqueles que não configuram uma obrigatoriedade para que vocês consigam arrematar, revender e lucrar, ou simplesmente arrematar um imóvel por um valor abaixo do mercado e de maneira eficiente. No entanto, é lógico que eles podem ajudar.
O corretor de imóveis pode ser um aliado e tanto, sobretudo para aumentar a liquidez do imóvel arrematado. Estes profissionais conhecem bem a região e possuem contatos de possíveis compradores, o que certamente facilitará a venda e agilizará o processo, reduzindo, assim, custos de manutenção do bem.
Por fim, se você já acompanha nosso blog e nossas outras redes sociais há algum tempo, sabe que na maioria dos casos o arrematante consegue celebrar um acordo com o ocupante para que a desocupação do imóvel ocorra de maneira amigável. Porém, como a correta análise da viabilidade financeira demanda a soma de todo os possíveis custos, lembre-se sempre de acrescentar os honorários advocatícios de um profissional de sua confiança para te ajudar com a imissão na posse, seja através de uma simples petição (leilão judicial) ou por meio de uma ação de imissão na posse (leilão extrajudicial).
5. Imposto sobre Ganho de Capital
E chegamos finalmente ao último tópico, o pós-venda. A última variante que deve fazer parte dos seus cálculos para encontrar seu lance máximo na disputa é o imposto sobre o lucro imobiliário. Via de regra, todos aqueles que lucram com o mercado imobiliário devem transferir parte do seu ganho financeiro para o Estado. Porém, como em toda boa regra, existem exceções.
Estão isentas as PESSOAS FÍSICAS nos seguintes casos:
A) Imóvel vendido por até R$ 35.000,00
B) Imóvel vendido por até R$ 440.000,00, desde que seja o único imóvel daquele proprietário e ele não tenha alienado nenhum outro nos últimos cinco anos.
C) Venda de imóveis residenciais, desde que o alienante aplique o produto da venda na aquisição de um outro imóvel, sob a sua propriedade, situado no Brasil, no prazo de 180 dias contados a partir da celebração do contrato. Essa isenção só pode ser utilizada uma única vez a cada cinco anos
Além disso, existem algumas diferenças entre arrematar como pessoa física ou como pessoa jurídica nesse caso, e elas devem ser colocadas na balança para que você adote a melhor estratégia.
A) Pessoa Física paga imposto de renda sobre o lucro líquido, enquanto a Pessoa Jurídica paga sobre a receita bruta que os imóveis geraram nos últimos 12 meses.
B) As alíquotas incidentes também variam, conforme as tabelas abaixo.
A análise da viabilidade financeira é ponto crucial na tomada de decisão. É a partir dela que você decide se vai participar ou não de um leilão e até quanto você poderá oferecer e com esse caminho que trilhamos juntos ao longo, vocês certamente estão plenamente capazes de realizá-la da melhor maneira possível. Estude, vá em frente e arremate!