A verdade sobre o mercado de leilões

Você sabia que se deixa enganar e perde investimentos incríveis todos os dias?

Sim, eu estou falando das grandes oportunidades que deixamos passar todos os dias no mercado de leilões por causa de uma série de mentiras que nos contaram e que até hoje ninguém nunca desmentiu. Mas é exatamente isso que esse blog vem fazer: desmistificar o mercado de leilões.

Complexidade

Antes de mais nada, você precisa romper essa barreira de achar que todo e qualquer leilão é algo complexo de se analisar. É lógico que investir nesse mercado demanda estudo e esforço, assim como qualquer outra coisa na vida. No entanto, é fato incontroverso que existem leilões muito mais simples e que podem ser facilmente compreendidos por quem iniciou esta jornada há pouco.

Nós gostamos de explicar essa desmistificação da complexidade tratando as modalidades de leilão como uma escada, a qual você deve ir subindo degrau por degrau, e o primeiro deles é o da venda direta.

A venda direta acontece quando um bem não recebe nenhum lance em um leilão extrajudicial. De maneira simplificada, aquele produto fica com o banco, que é livre para negociá-lo do jeito que quiser.

É comum que nas vendas diretas você obtenha algumas facilidades, como a certeza que não será responsabilizado pelas dívidas propter rem de um imóvel, ou seja, dívidas que pertencem ao imóvel, e não ao antigo proprietário. Taxa de condomínio e IPTU são os principais exemplos.

O segundo degrau seriam os leilões extrajudiciais, que não demandam a análise de um processo judicial e podem proporcionar arrematações com maiores descontos.

Já o terceiro passo seria investir em leilões judiciais. A sua complexidade encontra-se, sobretudo, na análise do processo que está levando o bem a leilão, mas te asseguramos que isso se resolve com prática e estudo. Quanto antes você aprender o que deve procurar dentro do processo e começar a analisá-lo na prática, mais fácil será a sua jornada. E fique tranquilo: já temos conteúdos que te ensinam exatamente o que você deve procurar em um processo.

Por fim, você poderá galgar o mais alto degrau e partir para os leilões judiciais mais complexos, que possuem mais documentos no decorrer do processo e advogados bem atuantes… esse último passo pode ser um pouco mais chato, mas é muito importante que você se sinta seguro nele também, pois assim não deixará passar nenhuma oportunidade.

Preciso ser um Advogado

Você precisa ser um mecânico para comprar um carro? Esse é um questionamento que nós gostamos de fazer para quem nos diz que precisa ser advogado para investir em leilões.

Se o seu desejo é ingressar nesse mercado e obter a alta lucratividade que ele proporciona, você precisa de uma coisa: vontade de fazer acontecer. Dessa forma você vai obter o conhecimento necessário e irá encontrar as melhores oportunidades. E nós te garantimos que tudo isso que vocês têm acesso em nossa plataforma te oferece muito mais preparo do que uma carteira da OAB ou qualquer faculdade de direito.

É certo que em alguns momentos você poderá precisar de um serviço advocatício, mas então nós voltamos ao questionamento do mecânico. Se for necessário desocupar um imóvel na Justiça, contrate um advogado para te auxiliar com esse serviço, mas não deixe de agarrar essa oportunidade que está bem na sua frente por acreditar que apenas esses profissionais são capazes de arrematar bens em leilão

Alto Ticket de Entrada

Uma das maiores mentiras que escutamos de pessoas que não entendem absolutamente nada sobre leilão é que você precisa ter muito dinheiro para entrar nessa jornada. Você terá muito dinheiro quando finalmente fizer parte desse mercado, mas existem uma série de possibilidades e estratégias que te auxiliam a reduzir o chamado “ticket de entrada”.

Esse assunto é bastante extenso, tanto que temos um blog específico sobre ele, chamado de “Como Investir com Pouco Dinheiro”, que vale muito a pena conferir!

Resumidamente, você possui três opções principais para reduzir os custos iniciais de uma arrematação: parcelamento, financiamento e arrematação em sociedade.

O financiamento só pode ser utilizado em leilões extrajudiciais, pois a lei que regulamenta o leilão judicial (Código de Processo Civil) não a permite. No entanto, é muito valioso para o investidor se atentar a essa possibilidade, pois sem dúvida alguma é a que mais pode multiplicar o seu capital, caso seja do seu interesse revender o bem.

Muitas instituições financeiras costumam oferecer condições excelentes para o arrematante, tais como um baixo percentual de entrada (5% do valor da arrematação) e a possibilidade de parcelar em um número elevado de prestações (420 vezes). Isso te possibilita gastar pouco no início e revender o bem com um ROI elevadíssimo.

Apenas tenha atenção com dois fatores: verifique no edital se você pode realizar o financiamento com qualquer instituição financeira, e lembre-se que, para revender o bem, o promitente comprador deverá desembolsar à vista pelo menos o valor suficiente para quitar o seu financiamento.

Já o parcelamento, por sua vez, é mais utilizado nos leilões judiciais e tem como principal benefício a não incidência de juros sobre as parcelas. No mínimo, você terá que dar de entrada 25% do valor da arrematação mais a comissão do leiloeiro (5% da arrematação), e poderá parcelar o restante em até 30 prestações. Importante ressaltar também que essa proposta parcelada deve ser encaminhada ao juiz e ao leiloeiro, não podendo ser oferecido o lance virtual nesses casos.

Por fim, a arrematação em sociedade é uma excelente maneira de você reduzir custos e riscos, pois adquire o bem para revenda em conjunto com outras pessoas. Nesses casos, é muito importante que todos estejam com os pensamentos alinhados e com os mesmos objetivos. É recomendável, ainda, formalizar o acordo por meio de um documento por escrito.

Arrematante Vilão

A ideia de que o arrematante é alguém que está fazendo mal para uma pessoa endividada permeia o subconsciente de quase todos que estão iniciando nesse meio. No entanto, existem uma série de nuances que você precisa conhecer para entender que não, você não é o vilão da história.

Primeiro, antes de pensar no devedor, lembre-se do credor, ou seja, da pessoa que está para receber um dinheiro que tem direito há anos, mas não consegue.

Que os processos judiciais no Brasil são longos e demorados todo mundo sabe, agora o que nem todo mundo tem ciência é que o que realmente demora é quando você tem um dinheiro para receber.

Primeiro, o juiz vai simplesmente decidir se o autor da ação tem direito a receber o dinheiro ou não. Isso é o que chamamos de fase de conhecimento do processo. Finalizada, dá-se início à fase de execução, que é quando o autor vai finalmente receber o dinheiro que busca. Mas essa fase costuma levar longos anos, e o grande motivo é a conduta do devedor/executado, que esconde seus bens e dificulta a cobrança da dívida.

Além disso, tenha total consciência de que a dívida não está sendo cobrada de uma hora para outra, de forma que o devedor poderia ter vendido o bem que está sendo leiloado por um valor muito mais atraente para ele.

Por fim, duas outras ressalvas: você sempre conseguirá verificar quem é a pessoa que está tendo seu bem leiloado. Se você não se sentir confortável com aquele leilão em específico por questões pessoais do devedor, não prossiga com a oferta de lances. E por fim, lembre-se que existe no Brasil a Lei 8.009/90, que é chamada de Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família. Normalmente, os leilões que mais podem trazer essa sensação de vilão para o arrematante são os leilões de imóveis, mas saiba que existe uma lei que proíbe o leilão de imóvel que serve como residência para uma família.

Desocupação

Aproveitando o gancho dos leilões de imóveis, é comum vermos pessoas reclamando que desocupá-los é muito demorado e complexo, uma outra grande mentira que é facilmente desmistificada com a prática.

A maioria absoluta dos arrematantes consegue facilmente desocupar o imóvel e imitir na sua posse através de um acordo com o ocupante. Pense o seguinte: se você não precisar se envolver com o Judiciário, poupará tempo e custos, então ofereça alguns benefícios ao ocupante para que ele tope o acordo. Pague a mudança ou um mês de aluguel em outro apartamento. Isso certamente será vantajoso para ambos.

Porém, no caso de não se realizar um acordo com o ocupante, a saída será, inevitavelmente, o Judiciário. Mas fique tranquilo, esse processo de desocupação não é demorado (ao contrário da fase de execução que falamos acima) e o direito está do seu lado, afinal, você é o proprietário daquele imóvel.

Caso você tenha arrematado um imóvel em um leilão judicial, basta peticionar um pedido de imissão na posse em meio ao processo que já está correndo (aquele mesmo que levou o imóvel a leilão).

Já se for um leilão extrajudicial, você dará início à demanda, visto que ainda não existe nenhum processo referente ao leilão. Aqui, você irá ajuizar uma ação de imissão na posse com pedido liminar.

E tenha certeza disto: se você tiver feito uma análise correta da viabilidade financeira do leilão (ensinamos como fazer isso no blog “Calculando a Viabilidade Financeira de um Imóvel em Leilão”), sobretudo no ponto das análises do edital, da matrícula e do processo, a desocupação será um processo rápido e fácil.

Capital Imobilizado

Com a desocupação sendo um processo fácil e rápido, outro mito cai por terra: o do capital imobilizado.

Muitos investidores partem da premissa de que o tempo entre compra e revenda do bem deixará seu dinheiro parado, sem o rendimento que vemos em outras formas de investimento.

Embora isso seja verdade, o grande mito a ser derrubado aqui é que o seu dinheiro vai ficar muito tempo imobilizado. Nós recomendamos aos nossos alunos que calculem o prazo de um ano para conseguir vender o bem, podendo ainda reduzi-lo quanto maior for a sua margem de lucro. Isso porque nesses casos você poderá oferecer maiores descontos sem sofrer grandes impactos na sua lucratividade.

E aí fica a pergunta: que modalidade de investimento te gera um retorno de mais de 50% sobre o capital investido em até um ano?

Máfia dos Leilões

Por fim, o último mito que queremos derrubar por aqui é a suposta existência de uma “máfia” de leiloeiros que esconde os melhores leilões para que seus amigos e parentes arrematem sem concorrência.

Contudo, essa premissa está totalmente equivocada e também não faz muito sentido! O ganho dos leiloeiros depende de uma elevada concorrência no leilão, pois ele recebe um percentual em cima do valor da arrematação. Via de regra, o arrematante deve pagar o montante equivalente a 5% do valor da arrematação para o leiloeiro. Sendo assim, não faria o menor sentido para ele omitir aquele leilão. Isso sem contar que boas vendas fazem com que o leiloeiro receba mais bens para leiloar.

O mercado de leilões já é uma excelente oportunidade de investimento e tende a ficar ainda mais aquecido nos próximos anos. O elevado índice de inadimplência motivado pela variação recente na taxa de juros fará com que muitos bens venham a ser leiloados futuramente. Vai ficar de fora dessas grandes oportunidades que estão por vir?