O leilão não acaba quando termina
Você também é mais um daqueles que pensa que o leilão de um imóvel termina com a arrematação? Então senta aqui e leia com atenção o que nós temos para te contar. Você irá perceber que existem alguns passos que devem ser realizados mesmo depois da arrematação ser perfectibilizada.
1. Pagamento da Arrematação
2. Transferência da Propriedade
3. Imissão na Posse
4. Reforma e Revenda
PAGAMENTO DA ARREMATAÇÃO
Antes de mais nada, é importante fazermos algumas considerações básicas acerca do pagamento da arrematação. Ela deve ocorrer em até 24 horas por meio do pagamento de uma guia que será expedida pelo leiloeiro e encaminhada para você via e-mail.
O não pagamento dentro do prazo estipulado pode acarretar no desfazimento da arrematação, então é extremamente importante que você efetue todas as diligências que entender necessárias para já deixar o valor separado.
Caso você não tenha o dinheiro em mãos e não consiga sacá-lo do banco dentro desse prazo de 24 horas - lembre-se que o saque de quantias elevadas pode acarretar em um processo um pouco mais burocrático -, entre em contato imediatamente com o leiloeiro. Quanto antes você avisá-lo dessa problemática, maiores são as chances de que vocês consigam resolvê-lo. Mas lembre-se, não há como nós te darmos garantia de que isso será resolvido. Não existe nenhuma obrigação legal do leiloeiro em te ajudar nessas situações. É dever do arrematante providenciar a quantia necessária dentro de um prazo razoável.
Por fim, se você nos acompanha desde o início, já viu nos mais variados canais de divulgação de conteúdo que existem diversas formas de reduzir os custos iniciais de um leilão, entre elas: parcelamento e financiamento. Em ambos os casos, a entrada deve ser paga dentro do prazo de 24 horas. O restante irá depender da sua proposta.
TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE
Paga a arrematação (ou a entrada dela), você poderá dar início aos trâmites da transferência da propriedade. Lembre-se da velha máxima: só é proprietário quem registra o imóvel. Sendo assim, nessa fase você deverá adotar uma série de medidas que visarão um único objetivo final: o registro da propriedade do imóvel.
Primeiramente você irá receber e assinar o auto de arrematação, uma documentação que nada mais é do que um compilado de informações sobre o leilão que você arrematou. Desse modo, o documento irá conter alguns detalhes do imóvel, data da arrematação, valor arrematado, dados do arrematante, etc.
Após a assinatura do auto de arrematação, é hora de pagar o ITBI, o imposto devido por quem adquire imóvel de uma pessoa viva. Conforme prevê a nossa Constituição, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis compete aos municípios, de forma que é impossível assegurarmos para vocês a alíquota a ser cobrada, visto que ela varia de cidade para cidade. No entanto, o que podemos repassar aqui é que ela costuma variar de 3% a 5% sobre o valor do imóvel.
Mas aqui surge uma outra dúvida. Qual o valor do imóvel? O valor declarado? O valor da aquisição? Um valor estipulado por perícia? Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) - uma das mais elevadas instâncias do Poder Judiciário - decidiu que a alíquota do ITBI deve incidir sobre o valor da aquisição e que existe presunção de veracidade sobre o valor declarado pelo contribuinte. Traduzindo, aquela alíquota que varia a depender do município irá incidir sobre o valor da arrematação, o que é algo extremamente benéfico para o arrematante, visto que a aquisição de um imóvel em leilão ocorre por um valor muito abaixo do seu preço de mercado.
Após o pagamento do ITBI, chegamos no momento em que você buscará confeccionar o documento necessário para o registro do bem imóvel no seu nome. Lá no final do processo, quando você chegar no cartório para transferir a propriedade do bem, o oficial irá te pedir para apresentar um documento que comprove essa transferência, a confecção de tal documento é o passo que você está prestes a realizar.
Se tratando de um LEILÃO JUDICIAL, o magistrado (juiz) do processo que levou o imóvel a leilão será responsável por expedir a Carta de Arrematação. Esse é o documento que deverá ser levado por você até o Cartório de Registro de Imóveis para que o oficial transfira a propriedade para o seu nome. Nesses casos, nossa dica é: não fique parado esperando. Peticione ao juízo para que seja expedida a Carta. No mais, é muito importante que você se atente aos passos que trouxemos aqui (Auto de Arrematação → Pagamento do ITBI → Carta de Arrematação). Alguns magistrados só aceitam o pedido de expedição da Carta de Arrematação após a comprovação do pagamento do ITBI pelo arrematante.
Se for, contudo, um LEILÃO EXTRAJUDICIAL, você deverá seguir um trâmite um pouco mais parecido com uma compra e venda comum quando falamos da expedição desta documentação. Aqui não falamos em Carta de Arrematação, mas sim em uma escritura pública, a qual será confeccionada por um tabelião e deverá ser prenotada no Cartório de Registro de Imóveis.
Realizadas todas essas diligências mencionadas acima, você deverá se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis competente e concretizar a transferência da propriedade. Cidades pequenas costumam ter apenas um cartório responsável por todos os imóveis daquela localidade. No entanto, cidades maiores dividem essa tarefa entre alguns cartórios, sendo cada um o responsável por uma determinada região do município. Se certifique acerca do cartório competente para evitar perda de tempo e um deslocamento desnecessário.
IMISSÃO NA POSSE
A partir do momento em que você se tornar o proprietário do imóvel, terá a lei ao seu lado para ocupá-lo, independente de quem estiver lá (se você tiver feito todas as diligências que ensinamos em nossos canais de comunicação).
Logo, assim que você transferir a propriedade do imóvel para o seu nome, já volte a sua atenção e as suas energias para imitir na posse do imóvel, ou seja, retirar de lá quem estiver ocupando ele.
Existem duas maneiras de fazer isso: através de acordo ou da justiça. Nós aconselhamos muitíssimo que você busque um acordo, até porque ele resolve a situação na maioria absoluta dos casos.
Você já é o proprietário do imóvel, o ocupante sabe há um bom tempo que deverá desocupá-lo e sem acordo você terá mais custos para realizar a desocupação. Somados esses três fatores, ficam claros os motivos que nos levam a crer que o acordo é a saída mais eficiente para todos. Nesse sentido, faça contato com o ocupante mostrando-se solícito e compreensivo. Ofereça alguma ajuda, como o pagamento de um mês de aluguel em outro imóvel ou os custos da mudança. Isso representará um valor menor que os custos com a justiça e resultará em menos tempo despendido com a desocupação.
No entanto, se a pessoa não aceitar o acordo em hipótese alguma, faça o requerimento de imissão na posse perante o Poder Judiciário. Esse pedido não tem motivos para ser negado e não costuma demorar muito tempo para ser aceito, embora não seja tão eficiente quanto um acordo.
Aqui novamente nós iremos fazer a divisão JUDICIAL vs. EXTRAJUDICIAL, visto que no primeiro já existe um processo em trâmite, enquanto no segundo não. Desse modo, se você arrematou o imóvel em um leilão judicial, peticione a imissão na posse com pedido liminar no processo que já existe. Se for um leilão extrajudicial, você deverá dar início a um novo processo, cujo pedido será o mesmo: imissão na posse com pedido liminar. Lembre-se que, se você não for um advogado, precisará contratar um para que ele te represente.
REFORMA E REVENDA
Se você está adquirindo um imóvel para fins de obtenção de lucro, é extremamente importante ter muita atenção nesse tópico.
Um assunto sempre delicado é a reforma do bem. Muitas pessoas são contra, visto que o imóvel será comprado por outra pessoa, logo não faria muito sentido você decidir sobre eventuais mudanças no imóvel, além de ser um custo a mais. Entretanto, quando falamos de investimento, um ponto de análise fundamental é a liquidez daquele ativo. De nada adianta você adquirir um imóvel - para a finalidade de investimento - com um desconto enorme, se ninguém deseja comprá-lo (ou alugá-lo).
Nesse sentido, se você deseja aumentar a liquidez do seu bem e vendê-lo mais rapidamente, visto que isso possibilita que você reinvista o dinheiro ganho e potencialize seu lucro, é muito interessante que faça umas reformas básicas, apenas para aumentar a atratividade do imóvel. Pintar a parede de branco e consertar avarias (infiltrações, por exemplo) são exemplos de reformas que fazem total diferença na liquidez e não trazem grandes impactos para o seu orçamento. Trocar o piso pode ser outro bom negócio.
Outra forma de aumentar a liquidez é utilizar corretores de imóveis para auxiliar na venda. Se essa for a sua opção, não se prenda a um. Anuncie com os mais diversos corretores da região, sem firmar exclusividade com alguém. Além disso, comente com funcionários do prédio (se for um apartamento), vizinhos, conhecidos e, sobretudo, anuncie na internet. Poste o imóvel em todas as plataformas seguras e profissionais que realizam esse serviço hoje em dia. Certamente isso fará com que você consiga vendê-lo mais rapidamente.
E por mais que nós falemos muito em revenda, não se esqueça também da possibilidade de aluguel. A locação gera uma fonte de renda constante, embora faça com que você demore mais tempo para receber de volta o capital investido. Essa opção vai muito de você e do seu momento financeiro.
Não se deixe enganar e pensar que o leilão termina com a arrematação. Existem uma série de nuances que precisam ser observados no pós-arrematação, tanto para quem adquire um imóvel para usufruí-lo quanto para quem deseja investir. Tenha atenção com o procedimento para não fazer uma grande oportunidade se tornar uma dor de cabeça.